Como assegurar seus direitos na hora de alugar um imóvel

São Paulo - Certificar-se dos serviços (supermercados, farmácias, hospitais, escolas, entre outros) e facilidades de transporte disponíveis nas redondezas é apenas um dos cuidados que devem anteceder a locação de um imóvel.

Conforme orienta o Procon de Belo Horizonte, MG, uma vez escolhido o imóvel e verificada a infraestrutura do entorno, o próximo passo é buscar referência junto a pessoas que se utilizaram dos serviços da imobiliária responsável pela locação; e também através do cadastro de fornecedores que é mantido pelos Procons, em todo o Brasil.

No caso de a locação ser tratada diretamente com o proprietário, orienta o Procon BH, nada de acertos verbais. É indispensável elaborar um contrato, que oficializará o acordo e resguardará de problemas futuros as partes contratantes.

Laudo de vistoria

Antes de assinar o contrato, o futuro inquilino deve exigir, da imobiliária ou do proprietário, o laudo de vistoria. Também, deve fazer uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. A relação deve ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, e mantida uma via com o inquilino.

Ao desocupar o imóvel, além de solicitar nova vistoria o inquilino deve devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Desta forma, ele se isentará de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim, continuar a cobrança aluguel; ser responsabilizado por invasão de terceiros etc).

Contrato

As cláusula e os requisitos obrigatórios a constar do contrato de locação são os seguintes.

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; Descrição e endereço do imóvel locado; Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; Forma e local do pagamento; Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU etc); Destinação do imóvel (residencial ou comercial); Duração do contrato; Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do contrato de locação do imóvel.

O Procon BH chama atenção para dois fatos: o reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período; e a vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais, não há prazo mínimo determinado.

Deveres do proprietário

O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, e responder por problemas anteriores à locação, assim como fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação. Ainda, é dever do locador:

Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária; Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos etc); Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato.

Ainda, o proprietário deve mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas.

Também, é dever do proprietário do imóvel alugado a terceiro pagar: as obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, tais como restaurações hidráulicas e elétricas; indenizações trabalhistas e previdenciárias, decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; os custos de instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves etc); assumir as despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; e contribuir para o fundo de reserva.

Deveres do inquilino

Além de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo e local estipulados, e de utilizar o imóvel somente para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições, faz parte dos deveres do inquilino restituir o imóvel locado no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Os deveres do inquilino incluem:

Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação; Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador; Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário; Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc); Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora.

Ainda, o inquilino tem como dever: obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; e pagar despesas ordinárias, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre outros.

Aspectos legais

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: caução através de depósito de bens (carro, moto, terreno, casa, etc); fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora); ou dinheiro.

A garantia em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, sendo que a importância não poderá ser maior do que o valor de três meses de aluguel, e deverá ser devolvida ao locatário ao final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos.

O Procon BH alerta ainda que não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

Denúncia vazia - De acordo com a Lei do Inquilinato, conforme explica o Procon BH, nos contratos residenciais assinados antes de 20 de dezembro de 1990 o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.

Nas locações efetuadas após mencionada data, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

Despejo

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência): para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário terá prazo de 15 dias, contados a partir da citação, para contestar a ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado, alerta o Procon de Belo Horizonte

PIB pode ter crescimento zero no terceiro tri, diz Barbosa

Leonardo Goy e Alexandre Caverni

Brasília - O crescimento da economia brasileira no terceiro trimestre pode ficar em torno de zero, disse nesta terça-feira o secretário-executivo do Ministério da Fazenda, Nelson Barbosa. Ele ponderou, no entanto, que o quarto trimestre deve mostrar recuperação e que o governo está agindo para acelerar a expansão em 2012.

Para Barbosa, a expectativa é de um crescimento de 4 a 5 por cento do Produto Interno Bruto (PIB) no ano que vem e isso não deve causar pressões sobre os preços, com a inflação ficando abaixo dos 5 por cento --no acumulado em 12 meses até outubro, o IPCA, que serve de balisamento para a meta oficial do governo de 4,5 por cento com 2 pontos de tolerância, subiu 6,97 por cento.

"Várias medidas já foram adotas para acelerar o crescimento no ano que vem... medidas como aumento do salário mínimo, desoneração do Supersimples, desonerações do Plano Brasil Maior", disse Barbosa durante balanço do Programa de Aceleração do Crescimento 2 (PAC2).

"E você tem o impacto da redução da Selic que já ocorreu este ano", acrescentou, referindo-se ao corte da taxa básica de juros pelo Banco Central (BC) em 1,0 ponto percentual desde agosto, para 11,50 por cento ao ano.

O governo, disse Barbosa, espera nova expansão do investimento público em 2012, associado ao próprio PAC, ao programa Minha Casa, Minha Vida, ao Plano Nacional de Banda Larga e obras da Copa do Mundo de 2014.

Para ele, o país tem capacidade ociosa para aumentar seu crescimento sem gerar pressão inflacionária.

“Este não é o momento para comprar ações”, afirma Jim Rogers

Investidor vê a recente queda dos preços das commodities como “artificial”

Wikimedia Commons

"Estou vendido em ações e comprado na maioria das commodities", disse Rogers

São Paulo – O momento atual não é o melhor para comprar ações, afirma o investidor Jim Rogers em uma entrevista concedida à CNBC nesta quarta-feira. “É como na década de 1970, as ações não fizeram nada. As commodities foram ao teto. Estou vendido em ações e comprado na maioria das commodities”, disse.

“Com a MF Global pedindo concordata – uma empresa gigante em commodities – houve uma liquidação forçada. As pessoas tiveram que vender querendo ou não. É uma venda artificial agora”, ressalta.Para ele, a recente queda dos preços dascommodities foi artificial e tem pouca relação com os fundamentos e tudo a ver com o colapso da corretora MF Global.

O índice CRB Jefferies – que serve como uma medida geral das commodities – caiu 4% desde a quebra da MF Global há quatro semanas. As agrícolas recuaram mais, com os futuros do arroz recuando 14% e do trigo 9% no período.

“Estou comprado em commodities e moedas porque, caso o mundo fique melhor, a escassez delas fará com que eu ganhe dinheiro; se a economia mundial não melhorar, eu prefiro as commodities porque eles irão imprimir dinheiro”, disse Rogers, esperando que os bancos centrais afrouxem a política monetária.

Captação de renda fixa é a maior desde 2007 com corte da Selic

Os fundos de renda fixa captaram R$ 2,8 bilhões no mês passado, elevando o saldo no ano até outubro para R$ 67 bilhões

Stock Exchange

Com essa captação, as taxas das Notas do Tesouro Nacional série F para 2014 despencaram 239 pontos-base nos últimos quatro meses, para 10,46%

Rio de Janeiro/Nova York - Os fundos de renda fixa no Brasil registram o maior volume de captação desde 2007, o que derrubou as taxas desses papéis. Para a Quest Investimentos Ltda. e para a Neo Gestão de Recursos, a queda das taxas levará à migração de recursos desses fundos para ações e imóveis.

A valorização dos papéis do Tesouro teve início com o corte inesperado na taxa básica de juros, promovido pelo Banco Central em agosto, como parte dos esforços para estimular o crescimento econômico em meio à desaceleração global. Outros emergentes, de Israel à Indonésia, têm adotado medidas semelhantes. Em 14 de novembro, o presidente do BC, Alexandre Tombini, também aliviou a política para operações de crédito ao consumidor, alimentando especulações de que a medida tenha sido uma alternativa a cortes maiores nos juros.Os fundos de renda fixa captaram R$ 2,8 bilhões no mês passado, elevando o saldo no ano até outubro para R$ 67 bilhões. Com isso, as taxas das Notas do Tesouro Nacional série F para 2014 despencaram 239 pontos-base nos últimos quatro meses, para 10,46 por cento. O rendimento de papéis com prazo semelhante do governo mexicano caíram 62 pontos-base, ou 0,62 ponto percentual, no mesmo período, para 4,85 por cento, segundo dados compilados pela Bloomberg.

“Depois que o governo sinalizou mais cortes nos juros, os papéis de renda fixa começaram a precificar isso e a ter bom desempenho, mas quando são precificados aparece o risco de esses cortes não se materializarem”, disse Wagner Murgel, sócio da Neo Gestão de Recursos, fundo de hedge baseado em São Paulo que administra R$ 1,3 bilhão. “Nesse segundo estágio, investidores vão olhar para imóveis, ações e também fundos de hedge.”

Restrições ao crédito

Operadores apostam que o Comitê de Política Monetária vai reduzir a Selic em 50 pontos-base, para 11 por cento, em 30 de novembro, segundo projeções da Bloomberg com base nas taxas das operações do mercado de juros futuros. Tombini baixou a taxa básica em 50 pontos-base em cada uma das últimas duas reuniões do Copom.

O BC disse por e-mail que não comenta movimentos de mercado.

A autoridade monetária disse em 14 de novembro que reduziu as exigências de capital das instituições financeiras para alguns tipos de empréstimos com prazos mais curtos. Por outro lado, o BC elevou a provisão exigida para contratos superiores a 60 meses. A instituição também diminuiu requerimentos de capital para financiamento de veículos com prazo inferior a cinco anos.

O corte da Selic em agosto desencadeou a maior onda de resgate de fundos de títulos pós-fixados em quase dois anos. Investidores retiraram R$ 4,7 bilhões dos Fundos Referenciados DI, que compram papéis atrelados à taxa Selic, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais, conhecida como Anbima.

‘Ambiente turbulento’Os títulos públicos pré-fixados renderam 13,3 por cento neste ano, contra alta de 10,3 por cento dos títulos pós- fixados, segundo a Anbima. O Ibovespa acumula queda de 19,4 por cento em 2011.

Os preços dos imóveis novos em São Paulo subiram 14 por cento nos sete meses até outubro, segundo o Ibope Inteligência.

“A curva dos títulos pré-fixados já está incorporando o ambiente turbulento no exterior e não há muito espaço para queda adicional”, disse Luciano Rostagno, estrategista-chefe do Banco WestLB em São Paulo, em entrevista por telefone. “É hora de voltar para títulos pós-fixados ou, com mais quedas no juro, para ativos com maior rentabilidade.”

A oscilação causada nos mercados globais pelo agravamento da crise de dívida na Europa levará investidores a continuarem preferindo ativos de renda fixa, disse Walter Mendes, ex-chefe de renda variável do Itaú Unibanco Holding SA que hoje é sócio do fundo de hedge Cultinvest Asset Management, em São Paulo.

“Com a tendência de queda dos juros, as pessoas querem pré-fixados porque o nível de retorno é razoável em relação ao risco”, disse Mendes. “Os investidores ainda não estão preparados para ir em direção a fundos mais arriscados como os fundos de hedge por causa da incerteza.”